Alivio fiscal para propiedades: qué impuestos dejan de pagarse con la nueva ley

Aunque su eje principal es la reforma del sistema laboral, el artículo 192 introduce dos modificaciones clave: la exención del Impuesto a las Ganancias para ciertos alquileres y para la venta de propiedades por parte de personas físicas.

La norma fue aprobada por el Senado el 27 de febrero de 2026, luego de más de doce horas de debate y tras las modificaciones realizadas en Diputados. Con su publicación en el Boletín Oficial, la ley entró formalmente en vigencia, aunque los cambios impositivos tienen efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.

El tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios, explicó que esto implica que “el beneficio es retroactivo”, por lo que las operaciones realizadas desde el inicio del año ya quedan alcanzadas por la nueva exención.

Hasta la implementación de estos cambios, quienes vendían una propiedad podían quedar alcanzados por el Impuesto Cedular, que gravaba con una alícuota del 15% la ganancia obtenida en la venta de un inmueble o en la transferencia de derechos sobre propiedades.

Este tributo se aplicaba a personas que hubieran comprado un inmueble a partir del 1 de enero de 2018 y luego lo vendieran con ganancia. En cambio, quienes adquirieron propiedades antes de esa fecha habían estado alcanzados por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que ya había sido eliminado anteriormente.

Además, los propietarios que alquilaban viviendas debían pagar Impuesto a las Ganancias por los ingresos obtenidos por esos alquileres.

La reforma no elimina definitivamente estos impuestos, pero establece una exención, lo que significa que en el futuro otro gobierno podría restablecerlos derogando esa medida.

Con esta decisión, el Gobierno busca reducir la carga tributaria sobre el sector inmobiliario y eliminar gravámenes considerados de baja eficiencia recaudatoria y alto costo administrativo.

Quiénes se benefician

Compraventa de inmuebles

Con la nueva normativa, las personas físicas que vendan una propiedad de manera ocasional —es decir, que no se dediquen habitualmente a la actividad inmobiliaria— quedarán exentas de pagar el 15% del Impuesto Cedular sobre la ganancia obtenida.

Sin embargo, quienes se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles —como desarrolladores o brokers— seguirán tributando el régimen general del Impuesto a las Ganancias, con alícuotas que van del 5% al 35%. Lo mismo ocurre con las sociedades, para las cuales no habrá cambios en su esquema impositivo.

En este punto, el concepto clave es el de habitualidad: quienes realicen operaciones de manera regular seguirán pagando impuestos, mientras que las operaciones ocasionales quedarán exentas.

Cabe aclarar que la aplicación práctica de esta exención aún debe ser reglamentada.

En el caso de los alquileres con destino a vivienda, la reforma también establece una exención del Impuesto a las Ganancias para personas físicas. La medida tiene efecto retroactivo al 1 de enero de 2026.

A diferencia de lo que ocurre con la compraventa, en este caso no importa si el propietario alquila una o varias propiedades: todos los ingresos por alquileres destinados a vivienda quedarán exentos.

Especialistas sostienen que las modificaciones podrían tener efectos positivos en el sector, aunque el largo proceso legislativo generó cierta incertidumbre que demoró algunas operaciones de compraventa.

Entre los posibles beneficios, se destaca un aumento de la rentabilidad para los propietarios que alquilan viviendas. Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, una persona que tributaba una alícuota del 35% podría mejorar su rentabilidad hasta un 60%, mientras que quienes pagaban cerca del 13% podrían incrementarla alrededor de un 17%.

Esto se debe a que el Impuesto a las Ganancias aplica una escala progresiva que va del 5% al 35%, según el nivel de ingresos.

En síntesis, la exención impositiva incorporada en la reforma laboral podría transformar al mercado inmobiliario en una inversión con tratamiento fiscal cercano a “cero impuestos”, similar al que tienen los títulos públicos, lo que podría convertirse en un incentivo importante para el sector.